Wspólnota mieszkaniowa w oczach fiskusa … - strona 3

Opłaty, czyli kto i za co …. płaci podatki ….

Wpłaty dokonywane przez członków wspólnoty mieszkaniowej na jej rachunek dotyczą przede wszystkim dwóch kategorii kosztów. Jedna: to wszelkie koszty utrzymania części wspólnej nieruchomości. Druga: to koszty związane wyłącznie z indywidualnym funkcjonowaniem wyodrębnionego lokalu.

Obowiązek utrzymania części wspólnej spoczywa na wszystkich członkach wspólnoty a podział kosztów tejże części wspólnej dokonywany jest w oparciu o ułamkowy udział każdego właściciela w nieruchomości gruntowej. Każdy właściciel, niezależnie od sposobu i intensywności korzystania z części wspólnej musi zapłacić przypadającą na niego ułamkową część całkowitego kosztu utrzymania części wspólnej.
Natomiast każdy lokal, z uwagi na indywidualne zużycie np. ciepła czy wody, jest zobowiązany do zwrotu wspólnocie mieszkaniowej kosztów przypadających z tego tytułu. Koszty indywidualne są zależne wyłącznie od zużycia mediów, towarów, usług etc.
We wspólnotach przyjmuje się zaliczkową formę wpłaty na poczet zarówno utrzymania części wspólnej jak i kosztów wynikających z indywidualnego zużycia towarów i usług w lokalach. Po zakończeniu roku wspólnota dokonuje rozliczenia zarówno kosztów części wspólnej jak też jest zobligowana do wyliczenia wydatków związanych z indywidualnym zużyciem dostaw przypadających na każdy z lokali.
Zdaniem MF i NSA w każdej wspólnocie mieszkaniowej są dwa podstawowe typy lokali: lokale używane na cele mieszkalne i lokale używane na cele niemieszkalne. Oczywiście jakiejkolwiek definicji legalnej lokalu mieszkalnego (jak i niemieszkalnego), określonej przepisami prawa nie ma.

Taki podział lokali stanowi punkt wyjścia i koronny argument dla MF i NSA dla koncepcji opodatkowania wspólnoty podatkiem VAT. Otóż suma kwot zwrotu wspólnocie mieszkaniowej kosztów indywidualnego zużycia dokonanych przez właścicieli lokali stanowi podstawę do określenia „sprzedaży” stanowiącej podstawę opodatkowania podatkiem VAT.
W drodze rozporządzenia MF zwolnił z opodatkowania podatkiem VAT:
1.    czynności związane z utrzymaniem lokali mieszkalnych, wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe, za które pobierane są opłaty, wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową na rzecz właścicieli tych lokali, tworzących w określonej nieruchomości tę wspólnotę;
2.    czynności wykonywane przez wspólnotę mieszkaniową lub właścicieli lokali mieszkalnych tworzących w określonej nieruchomości wspólnotę mieszkaniową, na rzecz osób używających na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lokale należące do właścicieli tworzących tę wspólnotę mieszkaniową, za które pobierane są opłaty niezależne od właściciela (…), jeśli lokale te są wykorzystywane wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Zatem wszelkie „czynności” wspólnoty związane z utrzymaniem lokali innych niż mieszkalne lub lokali mieszkalnych wykorzystywanych na inne niż mieszkalne cele nie podlegają zwolnieniu z podatku VAT. Zgodnie ze stanowiskiem MF i NSA każda wspólnota mieszkaniowa może być podatnikiem VAT. Tak jak każdy podatnik VAT, wspólnota mieszkaniowa może korzystać z podmiotowego zwolnienia z podatku VAT całości swojej „sprzedaży”, zarówno zwolnionej jak i opodatkowanej przedmiotowo. Wspólnota mieszkaniowa powinna więc doskonale wiedzieć, które opłaty za indywidualne zużycie  (lub zaliczki z tego tytułu) dotyczą lokali mieszkalnych, a które lokali niemieszkalnych jak i mieszkalnych a wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. Kwota osiągnięta przez wspólnotę z tytułu otrzymania zwrotu opłat od właścicieli lokali innych niż mieszkalne na podstawie art. 113 ustawy VAT, zwalnia wspólnotę jak każdego przedsiębiorcę w całości (podmiotowo) z podatku VAT do kwoty granicznej takiej „sprzedaży”. Jednakże przekroczenie w ciągu roku kalendarzowego tej kwoty powoduje „automatyczne” opodatkowanie podatkiem VAT tej kategorii „sprzedaży”, a także nakłada na wspólnotę wszelkie obowiązki podatnika VAT.
Jak przypuszczam, większość wspólnot mieszkaniowych nic nie wie o tym, że w świetle prawa i opinii MF i NSA są one podatnikami VAT, i chociaż nieświadomie, to jednak naruszają przepisy podatkowe.