Wspólnota mieszkaniowa w oczach fiskusa … - strona 4

Nie ma przepisu a ciąży obowiązek?

Z wymienionych powyżej przyczyn - wspólnoty mieszkaniowe zobligowane są do ustalenia kwot otrzymywanych od właścicieli lokali innych niż mieszkalnych, stanowiących zwrot kosztów indywidualnego zużycia. To samo muszą uczynić wobec sumy zwrotu kosztów indywidualnych otrzymywanych od właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. Suma tych ostatnich kwot stanowi, zdaniem MF i NSA „sprzedaż” powodująca powstanie obowiązku podatkowego w podatku VAT. Tak więc wspólnoty mieszkaniowe muszą wyodrębniać w kwotach stanowiących zwrot opłat od właścicieli lokali: kwoty przypadające na utrzymanie części wspólnej nieruchomości i kwoty przypadające na indywidualne potrzeby lokali.

Przed wspólnotami nie lada wyzwanie. Lokale inne niż mieszkalne są określane w wielu dokumentach budowlanych i administracyjnych dotyczących budynku i nieruchomości, chociaż trudno doszukać się spójnej definicji legalnej. Ich powszechnie stosowana chociaż oczywiście nie wynikająca z przepisów nazwa to „lokale użytkowe”. Jednak sposób użytkowania lokali mieszkalnych i wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe, np. na prowadzoną działalność gospodarczą - stanowi zagadkę dla wspólnot. Jaką drogą wspólnota ma otrzymać informację o niemieszkalnym sposobie wykorzystywania lokali mieszkalnych? Pytanie to jest niezwykle ważne. Informacje te mają stanowić podstawę do określenia podatku VAT, stanowią o istotnych obowiązkach podatkowych wspólnoty. Ale konstrukcja prawna tego niezwykle istotnego zagadnienia, zwłaszcza wobec stanowiska MF i NSA jest kuriozalna. Narzucono wspólnocie obowiązki, obowiązki które mogą doprowadzić do naruszenia prawa i uszczuplenia podatku przez wspólnotę. Nie wyjaśniono jednego: jak wspólnota ma uzyskać wiedzę o tym czy obowiązkom podlega czy też obowiązkom nie podlega? Ciekawe zagadnienie, możliwe tylko w Polsce, wynikające z prostego faktu: ustawodawca tworząc niektóre normy zlekceważył istotne zapisy prawne. Wskutek tego, organy wykonawcze (MF) wraz z niezawisłymi sądami (NSA), dokonały wykładni niejasno sformułowanego prawa. Wykładnia tego prawa powoduje, iż wspólnota nie wie czy uzyskuje „sprzedaż” opodatkowaną czy też nie uzyskuje tego rodzaju „sprzedaży”. Kuriozum polega na tym, iż jest to jedyny znany wypadek, w którym o tym czy „sprzedający” podlega obowiązkowi podatkowemu decyduje wyłącznie „kupujący”, który nawet nie musi sprzedającego o tym informować. „Sprzedający” towary i usługi czyli wspólnota jest zdana na łaskę i niełaskę członka wspólnoty czyli „Kupującego” te towary i usługi. Jaką drogą wspólnota ma rozróżnić, iż członek wspólnoty właściciel lokalu o takim samym statusie formalnym tj. lokalu mieszkalnego, któremu wspólnota musi „odsprzedawać” towary i usługi, w jednym wypadku powoduje powstanie obowiązku podatkowego ciążącego na wspólnocie a w innym  wypadku takiego obowiązku nie powoduje???

Prawdopodobnie zjawisko wspólnot, które są podatnikami VAT jest powszechne, aczkolwiek ukryte, i to ukryte również przed osobami zarządzającymi wspólnotami. Wyobraźmy sobie wspólnotę, powstałą na nieruchomości, w której skład wchodzi 20 lokali typowo użytkowych oraz ok. 100 mieszkalnych. Koszt indywidualnego zużycia towarów i usług w lokalach przeznaczonych i używanych na działalność gospodarczą jest z reguły znacznie wyższy aniżeli w lokalach wykorzystywanych na cele mieszkalne. Koszty indywidualne „odsprzedawane” właścicielom lokali użytkowych mogą np. wynosić 12.000 zł miesięcznie. W skali roku „odsprzedaż” przez wspólnotę wynosi 144.000,- zł. Limit sprzedaży, o którym mowa w art. 113 ust. 1 i 9 ustawy VAT wynosi 150.000,-zł. Wystarczy, zatem iż „odsprzedaż” towarów i usług na rzecz pozostałych lokali mieszkalnych, które ich właściciele przeznaczyli na inne niż mieszkaniowe cele, np. na działalność gospodarczą, przekroczy w skali każdego miesiąca 500,- zł, w ciągu roku spowoduje to przekroczenie całkowitej kwoty „odsprzedaży” przez wspólnotę towarów i usług wynoszącą owe 150.000,- zł, a wspólnota z mocy prawa staje się podatnikiem VAT. Nie trzeba dodawać, iż wspólnota nie ma formalnych podstaw do uzyskania wiążącej informacji od właścicieli lokali o faktycznym sposobie wykorzystywania lokali.
Właściciel lokalu o charakterze mieszkalnym powinien zawiadomić właściwy organ o zmianie podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości w następstwie zmiany jego przeznaczenia, lecz nie ma ani obowiązku ani powinności innego rodzaju czy chociażby świadomości upoważniających go do zawiadomienia o tym wspólnoty mieszkaniowej. Wcale nierzadkie są przypadki, w których właściciele lokali ukrywają, dosyć skutecznie, przed wspólnotą faktyczny cel i sposób użytkowania należącego do nich lokalu o charakterze mieszkalnym.
Zalecałbym wszystkim wspólnotom zbadać wysokość kwot stanowiących sprzedaż towarów i usług dotyczącą indywidualnych potrzeb lokali innych niż mieszkalne i wyciągnięcie z tego odpowiednich wniosków. Okaże się, iż wiele wspólnot od wielu lat narusza przepisy, gdyż powinny stosować się do obowiązków ciążących na podatniku VAT.