Wspólnota mieszkaniowa w oczach fiskusa … - strona 5

Wspólnota mieszkaniowa – czyli podatkowa zgroza.

Zwróćmy uwagę, iż wspólnota mieszkaniowa, wskutek usprawiedliwionej niewiedzy, może rażąco naruszać przepisy dotyczące podatku VAT. Wiele wspólnot pobiera dodatkowe pożytki, np. wynajmując powierzchnię wspólną na reklamy, parkingi, anteny etc. Dochody z takich źródeł mogą być stosunkowo niewielkie ale kwoty w połączeniu z „odsprzedażą” towarów i usług właścicielom niektórych lokali mogą spowodować przekroczenie przez wspólnotę 150.000,- zł sprzedaży rocznej. Przekroczenie tej kwoty powoduje z mocy prawa podleganie obowiązkom podatkowym. Łatwo sobie wyobrazić typową wspólnotę, która wynajmuje na parkingi swoje place, i wpływa do kasy kwota np. 3.000 zł miesięcznie. Reklamy zamontowane na budynku czy ogrodzeniu mogą dać przykładową kwotę 2.000 zł miesięcznie. Tylko z tych źródeł wspólnota może uzyskać 60.000 zł rocznie. Pozostaje więc 90.000 zł rocznie a 7.500 zł miesięcznie do opłat wpłacanych przez właścicieli lokali wykorzystywanych na cele inne niż mieszkaniowe. Możliwość przekroczenia limitu w postaci 150.000,- zł rocznie przez wspólnotę mieszkaniową jest więc niezwykle łatwa. Kontrola tejże kwoty limitu w ciągu roku przez wspólnotę jest dosyć trudna. Nawet z zużycia indywidulanego w lokalach niemieszkalnych np. ciepła, wspólnota rozlicza właściciela dopiero po zakończeniu roku kalendarzowego. W ciągu roku właściciel wpłaca zaliczki. Taki sposób rozliczeń jest kolejnym elementem wprowadzającym wspólnotę w przysłowiową ślepą uliczkę, gdyż nawet jeżeli w ciągu roku kwota zaliczek przekroczy „magiczną” sumę 150.000,- to po dokładnym rozliczeniu może się okazać, iż rzekoma „sprzedaż towarów i usług” wynosi mniej aniżeli 150.000,- zł.

Opłakane skutki niewiedzy … czyli o co toczy się gra ...

Po długich wywodach czas na finał. Jak wiadomo spory z fiskusem nie należą do przyjemności. Zapyta ktoś słusznie: czym taki spór grozi wspólnocie?
Wspólnota, która nie wywiązywała się z obowiązków podatnika VAT a „przyłapana” na tym przez fiskusa może podlegać różnorodnym sankcjom. Przyjrzyjmy się jakim.
Fiskus, jak zwykle w przypadkach podejrzenia naruszenia prawa, przeprowadza postępowanie i określa podatek należny VAT oraz podatek naliczony VAT w stosownej decyzji. Postępowanie określa osobno podatek VAT za każdy miesiąc objęty postępowaniem.
Jeżeli wspólnota „nie zauważyła”, iż stała się podatnikiem VAT to za miesiące następujące po miesiącu, w którym „odsprzedaż” przez wspólnotę wraz z innymi źródłami sprzedaży przekroczyła kwotę limitu tj. 150.000,- zł, Fiskus określa podatek VAT należny i naliczony. Rozsądek podpowiada, że suma podatku należnego i naliczonego powinna być równa za rok kalendarzowy, gdy wspólnota nie uzyskiwała dodatkowej sprzedaży a jedynie świadczyła „odsprzedaż” swoim członkom. Wynika to z faktu świadczenia „odsprzedaży” bez jakiegokolwiek narzutu czy marży na towary i usługi. Tak niestety nie będzie w realnych okolicznościach. Po rozłożeniu „odsprzedaży” i zakupów dokonywanych przez wspólnotę na pojedyncze miesiące okaże się, iż w konkretnych miesiącach występuje albo nadwyżka podatku należnego nad naliczonym czyli podatek do zapłaty albo nadwyżka podatku naliczonego nad należnym czyli kwota podatku do przeniesienia bądź do zwrotu.
Powstaną więc zobowiązania podatkowe, które spowodują co najmniej obowiązek zapłaty przez wspólnotę odsetek od zaległości podatkowych. Drugą sankcją są kary przewidziane w kodeksie karno-skarbowym tylko, że tego typu sankcje nie mogą być nałożone na wspólnotę ale wyłącznie osobę odpowiedzialną za zobowiązania podatkowe. Kogo z reprezentantów wspólnoty mieszkaniowej może to dotyczyć? Odpowiedzi prostej i jednoznacznej nie ma.
Prowadzenie rozliczeń podatku VAT przez wspólnotę w sposób zgodny z przepisami oraz z największa dbałością i starannością nie zabezpieczy wspólnoty przed kłopotami. Jedną z ciekawostek jest źródło pochodzenia pieniędzy stanowiących okresowo podatek VAT do zapłaty, skąd wspólnota ma wziąć na to środki pieniężne a okoliczność taka może wystąpić.

Należy sądzić, iż problemy podatkowe wspólnot mieszkaniowych dopiero staną się powszechne. Przyczyny kłopotów dopiero się ujawniają. Jedną z nich są podatnicy VAT żądający od wspólnot wystawiania im Faktur VAT przez wspólnoty. Drugą jest Fiskus a właściwie jego polityka: najpierw niech zjawisko się upowszechni, naruszenia prawa staną się częste a dopiero po długim okresie zostaną wszczęte kontrole i nałożone sankcje, tak aby ekonomika działania Fiskusa przyniosła mu zyski i wymierne efekty.




…………………………………………………………………..
Sporządził: Dariusz Knoff – doradca podatkowy